LA PROPIEDAD DEL SUELO URBANO: UNA VERDADERA AGENDA ESTRATÉGICA PARA BOGOTÁ

De las 163.661 hectáreas que componen el territorio de Bogotá, 38.430 (el 23%) están clasificadas como urbanas, 122.256 hectáreas como rurales (75%) y 2.974 hectáreas como expansión urbana (2%). Con 73.773 hectáreas de suelo de protección localizado en cualquiera de las categorías anteriores.
Las proyecciones demográficas muestran que el suelo disponible para satisfacer el déficit actual de vivienda, más el requerido para los próximos veinte años, supera la oferta de las 5000 hectáreas pendientes por desarrollar al interior del suelo urbano, mas las casi 3.000 hectáreas de expansión.
Estas consideraciones ponen de manifiesto la necesidad de abordar el debate sobre la ciudad desde otros campos diferentes a los exclusivamente técnicos. Parece ser así que la discusión política, conceptual e ideológica se impone nuevamente como alternativa real a los grandes temas urbanos de la ciudad.
Más allá del debate, valido claro está, entre un modelo expansionista o un modelo de redensificación urbana para Bogotá, nos corresponde volver a poner sobre la mesa la discusión sobre la propiedad del suelo y los instrumentos y mecanismos normativos y financieros que harían posible la utopía socialista del suelo urbano como propiedad pública, porque cuando hablamos del “Derecho a la Ciudad” estamos definiendo una condición estructural, que no es otra que la propiedad del suelo requerido para garantizar dicho derecho tiene que ser pública e in enajenable. Esta consideración va más allá de consideraciones técnico urbanísticas y es ante todo un profundo debate político.
En primer lugar debemos desarrollar instrumentos que permitan revertir el proceso de la propiedad, sin causar traumatismos insuperables y que con una planeación sostenible y de mediano plazo haga realidad el propósito de la propiedad pública del suelo urbano antes referido.

Es así como proponemos algunas ideas preliminares para el debate:
- En tanto hoy en día la dinámica del mercado urbano se centra más en el uso del suelo y sus tratamientos y transformaciones, más que en el valor del mismo, proponemos que se incorpore un nuevo criterio tributario a través del cual los dueños de los predios puedan pagar impuestos prediales con cesiones de suelo a la ciudad. Así, un ciudadano (a), pagaría sus impuestos prediales en un período fijo de 25 años, cediendo la propiedad del suelo al Estado, mientras que este le garantiza, bajo una planificación concertada, los desarrollos y obras urbanísticas necesarios para satisfacer de manera integral sus demandas y necesidades con equipamientos habitacionales, culturales, educativos, productivos, recreativos, etc., apropiados.

- Igualmente los tributos adicionales por valorización o por transacciones comerciales en la compra y venta de inmuebles, o cambios de uso, o incorporación de suelo, o aumento de densidades (conocidos técnicamente como tributos de plusvalías) se cargarían al valor del suelo y se pagarían en una proyección en el tiempo similar a la arriba descrita.

Esto permitiría una verdadera planificación estatal en el crecimiento y desarrollo de la ciudad que no estaría sujeta a las fluctuaciones del valor del suelo y el mercado del mismo. Pero de otra parte permitiría a los inversionistas privados hacer operaciones comerciales de mediano plazo con criterios y reglas del juego claras y permanentes.
En segundo lugar, como el derecho a la ciudad es indivisible e imprescriptible, se impone una nueva consideración: la visión integral del derecho a la ciudad. Podemos así señalar entonces algunos otros criterios para garantizar esta visión integral del hábitat.
- Pagos de impuestos y plusvalías incorporando a las construcciones nuevas o a los mejoramientos, sistemas constructivos ecológicamente limpios tales como: tratamientos de aguas y desechos en la fuente no contaminantes como por ejemplo trampas de grasas a la salida de los edificios; mobiliario y equipamientos para la separación de desechos y el reciclaje de aguas al interior de la misma edificación; sistemas constructivos eco eficientes con materiales que economicen energía; utilización de materiales para la construcción que no pongan en riesgo la salubridad de los habitantes entre otros.

- De igual forma las cesiones de suelo para espacio público, para la protección de cuerpos de agua y ecosistemas estratégicos, para el desarrollo de la movilidad e integración urbana y para los equipamientos necesarios para una vida digna, integral, sostenible y en convivencia armónica, serán cargadas a los valores prediales asignados a cada predio y se pagarán con la sesión progresiva en el tiempo de la propiedad del suelo.

- Los constructores podrán pagar plusvalías ejerciendo su función constructiva en programas y proyectos de vivienda de interés social, de protección ambiental, de equipamientos públicos comunitarios, de mejoramiento habitacional, de apoyo al desarrollo científico y tecnológico en el campo de la construcción y afines, entre otros.
- Los habitantes pueden pagar tributos participando con su capacidad de trabajo física o intelectual en el desarrollo de programas y proyectos urbanos de infraestructura, desarrollo social, expresión cultural, protección ambiental, desarrollo económico, entre otros, como los antes referidos.

Todo lo anterior es un ejemplo simple de cómo se puede construir ciudad con dignidad, justicia y equidad, donde la ciudad es responsabilidad de todas y todos sin importar el nivel de especialidad de cada quien ni su condición social, cultural o económica. En pocos años podremos así ver realizada la utopía política y social de la propiedad pública del suelo urbano y la garantía plena del derecho a la ciudad